ITBI - O que é, quem paga e como é calculado?
ITBI: o que é e quais são outros custos envolvidos na aquisição?
Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, realizada inter vivos*. O imposto é pago por quem compra um imóvel e não é cobrado no caso de doações.
Mas, existe outro imposto estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança.
*Inter vivos: negócio realizado entre pessoas vivas. Não se incluem no ITBI as transmissões por herança.
Como é calculado o ITBI?
O valor do imposto é calculado com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que podem chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. De antemão, a alíquota vária conforme a cidade do imóvel comprado, e você consegue consultar através do site da sua prefeitura a base atual no município.
E a princípio, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. O valor fica disponível no carnê do IPTU.
Por exemplo, em uma simulação simples com o valor venal de R$550 mil, e entendendo que o valor venal é o mesmo, a conta fica assim:
ITBI = 550.000 X 3% = 16.500, logo o valor a ser pago de impostos para transferir um imóvel de R$550 mil é de R$16.500.
Mas atenção: essa tarifa básica é válida apenas para a compra de imóvel direta, quando a compra for feita com um financiamento o valor do imposto muda.
Quem deve pagar?
Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.
Isso não impede, que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. E nesse caso, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.
Algumas leis municipais estabelecem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.
Quando há isenção do ITBI?
Há três casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário:
– Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica)
– Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica).
– Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41 ou Programa Minha Casa Minha Vida
É possível não pagar o ITBI?
Em teoria, não. Contudo, se o comprador não concordar com o valor cobrado, ele pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisado.
Como funciona para imóvel na planta?
Mesmo se o imóvel estiver na planta, você deve pagar o ITBI. O cálculo do imposto leva em consideração o valor do imóvel pronto.
O valor do ITBI pode entrar no financiamento?
Alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de financiamento. Para ser incluídos no financiamento, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS.
Descubra quanto de ITBI você pode pagar ao financiar um imóvel com a calculadora de poder de compra.
É possível parcelar?
Dependendo do município, o valor do imposto pode ser parcelado em até 12x sem juros. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o parcelamento ainda não é aceito, porém, existe um projeto na câmara para analisar a adesão do parcelamento no imposto em todas as cidades brasileiras.
Quando pagar o ITBI?
O prazo de pagamento do imposto varia de cidade para cidade. Alguns municípios costumam cobrar antes da lavratura da escritura pública, outras preferem que o pagamento seja feito depois do registro.
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